Circa il 75% delle famiglie italiane vive in casa di proprietà… Ma man mano che nuove giovani famiglie si formano questa percentuale ha difficoltà a tenere..
Sì, perché per molte nuove famiglie giovani che hanno il sogno di acquistare casa… potrebbe restare proprio quello: un sogno!
Oggi acquistare casa è un pò più difficile di qualche di tempo fa: un po’ a causa dei prezzi delle case che sono aumentati in misura maggiore rispetto alle retribuzioni e un po’ perché è sempre più difficile ottenere un lavoro con una stabilità tale da permettere ad un giovane di ottenere un mutuo per poter infine acquistare casa! Si sa che le banche vogliono le garanzie per poter accordare un mutuo, e non sempre un giovane è in grado di poter fornire garanzie soddisfacenti nonostrante forse abbia anche un lavoro stabile…
Che fare dunque?
In realtà già da alcuni anni esiste uno strumento che viene in aiuto dei giovani – ma anche di chi poi giovane non lo è più – che vogliono acquistare la prima casa: è il Fondo di Garanzia per la prima casa CONSAP! Con questo fondo – attraverso questo Fondo, in buona sostanza, lo Stato diventa garante del mutuo…
Cosa è questo fondo e cosa fa? Come funziona? Chi può aderire? Come si fa ad aderire? Quali vantaggi offre?
Andiamo per ordine.
Prima vediamo cos’è questo fondo di garanzia e a cosa serve?
Il Fondo di Garanzia Mutui per la prima casa – chiamato anche Fondo Prima Casa – è una misura introdotta con la legge nr. 147 del 27 dicembre 2013 [art. 1 comma 48, lett. c]. Il Fondo permette a chi ha intenzione di comprare la prima casa, di agevolare l’ottenimento del mutuo offrendo una garanzia pubblica in aggiunta all’ipoteca che sarà iscritta sull’immobile; in questo modo – come accennavo – in sostanza lo Stato attraverso il fondo di garanzia fa da garante al vostro mutuo.
Oltre a fornire una garanzia aggiuntiva, un altro motivo per cui il Fondo Prima Casa Consap può essere utile, è per ottenere un mutuo che finanzi l’intero prezzo di acquisto dell’immobile, i cosiddetti mutui al 100%.
Per legge i mutui fondiari non possono finanziare più del canonico 80% del valore dell’immobile; questo limite però, può essere superato se si forniscono ulteriori garanzie di specifiche tipologie; ed il fondo di garanzia CONSAP rientra tra le garanzie ammesse per poter richiedere mutui fino al 100%; quindi grazie alla garanzia del Fondo Consap potresti anche riuscire ad ottenere fino al 100% del prezzo di acquisto della tua prima casa!
Ma in cosa consiste la garanzia? In sostanza il fondo – nel caso in cui il mutuatario non paghi più il mutuo – si impegna nei confronti della banca al pagamento di una somma pari al 50% o all’80% del debito residuo. La garanzia del 50% è rivolta ad una ampia platea di destinatari, mentre per la garanzia dell’80% occorre soddisfare requisiti specifici.
Iniziamo dal trattare i requisiti per poter ottenere la garanzia del 50%.
A differenza di quanto molti pensano, questa garanzia è rivolta a tutti i cittadini indipendentemente da età, reddito, e stato civile e così via. È vero che la legge prevede delle categorie, dette “prioritarie”, alle quali sono riservati – come vedremo – ulteriori vantaggi, ma il fondo di garanzia non è limitato a chi rientra in queste categorie prioritarie! È accessibile a tutti!
Quindi anche chi si ritrova a non far parte delle categorie prioritarie può avere accesso al fondo di garanzia per la prima casa! L’unico requisito richiesto, che tutti i richiedenti – sia prioritari che non prioritari – devono soddisfare, è che alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietar0 – nemmeno in quote, né in Italia, né all’estero – di altri immobili ad uso abitativo. L’unica eccezione prevista è quando il mutuatario abbia acquisito la proprietà di immobili abitativi per successione causa morte e che tali immobili siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Il requisito dell’impossidenza dell’immobile deve essere soddisfatto al momento di presentazione della domanda di mutuo ed è inderogabile! Di conseguenza, anche se stai vendendo il tuo vecchio immobile per acquistare una nuova casa, deve prima essere registrato l’atto di vendita affinché sia possibile fare domanda di ammissione al fondo di garanzia.
Anche essere nudo proprietario di un immobile ad uso abitativo preclude l’accesso la Fondo Prima casa; discorso opposto invece per chi beneficia dell’usufrutto: in tal caso si potrà beneficiare del Fondo di Garanzia Prima Casa.
Tornando a parlare dei requisiti personali, la legge che ha dato vita a questo Fondo, ha riconosciuto a determinate categorie di persone una maggior tutela. Si tratta delle cosiddette ‘Categorie Prioritarie’, di cui parlavo prima. Sono quattro e la legge le individua in maniera specifica. Sono:
- le coppie coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non ha superato i 35 anni di età – cioè almeno uno dei due deve essere di età inferiore a 36 anni; dove per conviventi more uxorio si intende quella coppia dove entrambi i componenti abbiano trasferito la residenza nella medesima abitazione.
- le famiglie monogenitoriali con figli minori;
- i conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari;
- ed in ultimo, tutti i giovani di età inferiore a 36 anni.
Questo ultimo punto è una delle novità introdotte nel 2021 in relazione ai requisiti: mentre prima occorreva essere titolari di un contratto di lavoro atipico, adesso tutti i giovani di età inferiore a 36 anni – a prescindere dal tipo di contratto lavorativo – rientrano tra le categorie prioritarie!
I vantaggi riservati alle categorie prioritarie sono sostanzialmente due.
Il primo è la previsione di un tasso calmierato per quanto riguarda il mutuo. In particolare, il TEG del mutuo, il tasso effettivo globale, che è un indicatore del costo totale del mutuo (include interessi, polizze, istruttoria, perizia, incasso rata e così via) non può superare il tasso effettivo globale medio (TEGM) che viene pubblicato ogni tre mesi dal MEF; e questo è un bel vantaggio a livello economico! Inoltre diverse banche, riconoscendo la valenza sociale del mutuo CONSAP, hanno previsto condizioni particolarmente vantaggiose per questa tipologia di mutui!
Il secondo vantaggio riservato alle categorie prioritarie è la possibilità di ottenere la garanzia dell’80% oltre che quella del 50%. Questa garanzia dell’80% infatti può essere ottenuta solo da chi appartiene alle categorie prioritarie! Occorre però soddisfare altri due requisiti per poterne beneficiarie:
- il primo è che l’ISEE del richiedente non deve essere superiore a 40.000 € annui;
- il secondo è che occorre richiedere un mutuo che sia superiore all’80% rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.
In sostanza si tratta di un aiuto per chi per comprare casa ha necessità di ricorrere ad un mutuo con LTV elevato, che spesso non viene facilmente concesso da parte delle banche.
La possibilità di avvalersi della garanzia all’80% però è a tempo limitato, è stata recentemente prorogata fino al 31/12/2022, quindi occorre richiedere entro tale data l’ammissione per usufruirne, salvo che non sia prorogata ulteriormente.
Oltre ai requisiti personali, sia l’immobile che il mutuo devono avere determinate caratteristiche per poter usufruire della garanzia di CONSAP.
Per quanto riguarda il mutuo, questo non deve essere di importo superiore a 250.000 euro. Questo significa che, anche se è possibile acquistare un immobile di importo superiore , il mutuo deve comunque essere al massimo di 250.000 €; oltre a questo gli intestatari dell’immobile devono necessariamente coincidere con gli intestatari del mutuo; ed infine, non possono essere abbiate al mutuo ulteriori garanzie non assicurative oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia del fondo; ciò significa – ad esempio – che la banca non potrà richiedere fidejussioni per mutui CONSAP!
Vediamo ora le caratteristiche che deve avere l’immobile.
Non tutti gli immobili sono ammessi, infatti l’immobile da acquistare oltre – ovviamente – ad essere in Italia , non deve rientrare nelle categorie Catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi); non deve nemmeno avere le caratteristiche di immobile di lusso, secondo quanto dice la legge (Decreto del Ministero dei lavori pubblici, n. 1072 del 2.8.69).
Occorre ricordare che l’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale del richiedente e quindi chi acquista dovrà trasferirsi fisicamente nell’immobile acquistato.
Per quanto riguarda le pertinenze dell’immobile, sono ammesse al massimo una pertinenza per tipologia (C/2, C/6 e C/7), quindi non è possibile acquistare due garage o due posti auto o due cantine.
Ora che sono stati esaminati i requisiti che devono essere soddisfatti e le caratteristiche che devono avere immobile e mutuo, non resta che capire come fare domanda di ammissione al fondo di garanzia.
Come prima cosa non sarai tu a dover inoltrare direttamente al Fondo la domanda di ammissione, ma sarà la banca presso la quale chiederai il mutuo. Non tutte le banche aderiscono a questa iniziativa, ma le maggiori lo fanno.. in ogni caso puoi consultare l’elenco delle banche aderenti a questo link.
A questo link trovi invece il modulo di domanda aggiornato.
In prima pagina troverai la parte relativa ai dati anagrafici. Il modulo è predisposto per al massimo 2 richiedenti. Nel caso l’acquisto debba essere fatto da più di persone, bisognerà utilizzare ulteriori moduli.
A pagina 2 c’è la sezione relativa alle dichiarazioni. Nel primo riquadro troverai quelle relative all’immobile, mentre nel secondo riquadro ci sono le dichiarazioni relative alla propria appartenenza ad una o più categorie prioritarie. Se non si rientra in nessuna di esse, questo riquadro semplicemente verrà lasciato bianco e non sarà barrato nulla. L’ultima dichiarazione è da barrare solo se -si appartiene alle categorie prioritarie e si vuole usufruire della garanzia dell’80%; in tal caso alla domanda andrà anche allegato il modello ISEE in corso di validità.
A pagina 3 troverete gli spazi per la data e la firma. La data da apporre sul modello sarà la stessa data della richiesta del mutuo, quindi le dichiarazioni rese nel modello devono essere verificate alla data di richiesta del mutuo.
Una volta che la banca avrà inoltrato a CONSAP la richiesta di ammissione, CONSAP entro 20 giorni di calendario da quando ha ricevuto la documentazione completa e corretta comunica alla banca l’ammissione alla garanzia. Occorre comunque tenere presente che i 20 giorni NON decorrono dal momento della firma del modulo, ma dal momento dell’invio da parte della banca, che potrebbe avvenire anche diversi giorni dopo la firma!
Ma che fare se la banca nonostante la garanzia di CONSAP non vuole concedere il mutuo?
Nel caso in cui, nonostante l’ammissione ai benefici del fondo prima casa il mutuo ci venga rifiutato, occorre ricordare che lo scopo del Fondo Prima Casa è quello di agevolare l’ottenimento di un mutuo, ma che la presenza della garanzia del Fondo non obbliga la banca a concedere il mutuo! Resta sempre facoltà della banca decidere se concederlo o meno! È sempre la banca che presterà i soldi ed a pagare dovrà essere il mutuatario, non il Fondo! La banca quindi vorrà avere la ragionevole certezza che sarà in grado di restituire questo denaro! Quindi se non si ha un reddito, se non si riesce a dimostrare di poter pagare le rate del mutuo, con ogni probabilità non si riuscirà ad ottenere un mutuo, neppure se è garantito dal Fondo!
La garanzia del Fondo è a favore della banca in caso di inadempimento del debitore; cioè, nel momento in cui il mutuatario diventi inadempiente, il Fondo di Garanzia pagherà alla banca il 50% o l’80% del debito residuo; al contempo la banca si attiverà per recuperare la quota residua di quanto ancora dovuto dal debitore attraverso le procedure di esecuzione forzata, e quindi mettendo all’asta l’immobile. Anche il Fondo di Garanzia cercherà comunque di recuperare dal debitore le somme che ha pagato alla banca mediante procedura di iscrizione a ruolo.
È quindi chiaro che la garanzia del Fondo non è in alcun modo una specie di ‘fondo perduto’: serve semplicemente ad attenuare il rischio assunto dalla Banca nel fare il mutuo, che sarà quindi più propensa a concederlo.